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Licencias de alquiler en Mallorca: Situación actual y tipos existentes
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Publicado por Krystian Matkiewicz en 3.11.2023
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Licencias de alquiler en Mallorca: Situación actual y tipos existentes

En el primer trimestre de 2022, el Gobierno Balear aprobó un decreto urgente para modificar la ley de turismo, con la vista puesta en la sostenibilidad. A su vez, el Gobierno Balear congeló la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional durante cuatro años, hasta que los ayuntamientos pudieran decidir si continuaban con la moratoria o la suspendían. La congelación significa que, actualmente, las propiedades que ya contaban con una licencia de este tipo pueden mantenerla y seguir alquilándose a través de plataformas como Airbnb, pero no se conceden nuevas licencias.

Sin embargo, con las elecciones y los recientes cambios de Gobierno llegaron nuevas promesas electorales y declaraciones de intenciones para descongelar las licencias de alquiler en Mallorca. Aún se desconoce cuándo y cómo se llevará a cabo, si se anulará por completo el decreto anterior o si la prohibición se levantará solo en determinadas zonas. Cabe señalar que Menorca e Ibiza ya han levantado su prohibición de nuevas licencias de alquiler.

Hemos estado examinando las implicaciones de esta regulación para los propietarios, potenciales compradores y personas interesadas en la inversión inmobiliaria en la isla, especialmente desde 2018, cuando el Gobierno local de Mallorca introdujo nueva normativa relativa a las propiedades de alquiler.

Si se toma en serio la obtención de una licencia una vez finalizada la congelación, o la compra de una propiedad que ya cuenta con una licencia turística, le recomendamos que busque asesoramiento de abogados inmobiliarios como Mercadal Abogados (www.mercadalabogados.com) con experiencia específicamente en Mallorca, y estaremos encantados de ponerle en contacto con ellos, si lo desea.

Los diferentes tipos de licencias de alquiler vacacional - ETV, ETVPL y ETV60
Actualmente existen tres tipos distintos de licencias de alquiler en Mallorca. Éstas permiten a los propietarios alquilar legítimamente sus viviendas a turistas. Cada tipo de licencia tiene su propio coste y se refiere a diferentes tipos de viviendas.

ETV
La licencia ETV es la más completa y cara de los tres tipos de licencia de alquiler. También se conoce como «ETH365_uni». Esta licencia permite la actividad de alquiler durante todo el año («365») y, en particular, no requiere renovación. Permite el alquiler turístico indefinido, lo que la hace adecuada para inversiones a largo plazo, con un precio fijado en 3500 euros por plaza de huésped (a partir de 2022, antes de la congelación). Este precio se determina en función del número de dormitorios de la propiedad, por lo que una casa de campo de 1 dormitorio costaría 7.000 euros (ya que tiene una plaza para 2 huéspedes), mientras que una mansión en la cima de una montaña de 6 dormitorios costaría 77.000 euros (ya que puede alojar hasta 12 personas).
Además, la licencia ETV sólo es aplicable a viviendas independientes, por lo que no aplicaría a los propietarios de apartamentos. Si está considerando una inversión inmobiliaria importante para alquileres, tenga en cuenta que hay un límite de tres licencias ETV por propietario.

ETVPL
Al igual que la licencia ETV, la ETVPL, también denominada «ETH365_pluri», permite el alquiler durante todo el año, pero debe renovarse cada cinco años. Aunque existe una moratoria sobre nuevas licencias, las licencias ETVPL pueden renovarse a partir de febrero de 2023. Es importante destacar que la solicitud de renovación debe presentarse antes de que finalice el periodo de 5 años, o la ETVPL caducará automáticamente.
La principal diferencia, aparte del requisito de renovación, es el coste. Antes de la congelación de nuevas licencias de alquiler, la ETVPL costaba aproximadamente 875 euros por plaza de huésped.
El «PL» en ETVPL significa «plurifamiliar», lo que indica que esta licencia está diseñada para viviendas en edificios con múltiples unidades. Por lo tanto, las viviendas independientes no pueden solicitar una licencia ETVPL.

Determinar si su propiedad entra en esta categoría puede ser complejo, por lo que es aconsejable buscar asesoramiento legal, especialmente si es propietario de un apartamento o un condominio con características compartidas.
Otro detalle vital sobre la licencia ETVPL es que necesita el consentimiento de otros propietarios de su edificio, que deben estar de acuerdo con su intención de comercializar su propiedad como alquiler vacacional. La forma exacta del consentimiento necesario, ya sea de cada propietario, de los vecinos más próximos o de una junta de propietarios, está por determinar y puede requerir asesoramiento jurídico.

ETV60
La licencia ETV60 engloba dos categorías: una para viviendas independientes y otra para viviendas plurifamiliares («ETV60_uni» y «ETV60_pluri»), que tienen un tratamiento similar.
Las licencias ETV60 permiten un máximo de 60 días de actividad de alquiler al año, debiendo repartirse estos días en dos meses no consecutivos, uno de los cuales no puede ser julio ni agosto.
La licencia ETV60 costaba unos 290 euros por plaza de huésped antes de la congelación de 2022.

Al igual que la ETVPL, las licencias ETV60 deben renovarse cada cinco años y, si su propiedad no es independiente, necesitará el consentimiento de otros propietarios.

Normas generales y recordatorios sobre las licencias de alquiler en Mallorca.
En caso de que se concedan nuevas licencias de alquiler, si desea obtener una para su propiedad, será vital que esté preparado. Tenga a mano toda la documentación, incluida la cédula de habitabilidad, el certificado energético (seguramente con una cierta calificación) y el justificante de pago del impuesto de bienes inmuebles y de la tasa de recogida de basuras. Además, hay un requisito general de que la propiedad debe haber sido utilizada como vivienda residencial durante al menos cinco años antes de solicitar la licencia. Esto no significa necesariamente que el propietario actual deba haber vivido allí durante cinco años, pero las viviendas de nueva construcción pueden tener dificultades para obtener la licencia. Recomendamos que se asesore con un abogado local si está construyendo una casa nueva con la intención de obtener una licencia de alquiler vacacional.

Vale la pena señalar que la información proporcionada en esta entrada del blog se refiere a los alquileres vacacionales a corto plazo, que suelen implicar la estancia de turistas durante períodos breves. Si tiene intención de alquilar su propiedad a inquilinos durante más de un mes, es posible que se le aplique una normativa diferente, la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Le recomendamos encarecidamente que solicite asesoramiento jurídico a un equipo de expertos que estén familiarizados con el proceso de obtención de una licencia en la zona en la que se encuentra su propiedad. Además, tenga en cuenta que las licencias turísticas y de alquiler han sido objeto de debate político en Mallorca, y la normativa puede cambiar con el tiempo.
Del mismo modo, al comprar una propiedad que ya tiene una licencia turística toda la información y los documentos que fueron necesarios para obtener la licencia deben estar en su lugar y doble comprobado por su abogado, ya que no sólo es importante tener una licencia, sino también a la forma en que se obtuvo la licencia.

Para la orientación más actualizada, sugerimos consultar con especialistas que están bien versados en el campo. En Private Property Mallorca tenemos varios contactos con experiencia en esta área, y estaremos encantados de ponerle en contacto con ellos.

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