Verfügungen über Rückbauten oder Abriss von illegalen Bauten können den Traum vom Leben am Mittelmeer schnell zum Albtraum werden lassen. Auch ein sogenannter Bestandsschutz kann nicht als „Persilschein“ betrachtet werden. Eine sorgfältige zivil- und baurechtliche und bautechnische Prüfung der Wunschimmobilie – vor dem Notartermin - sollte unbedingt erfolgen. Die Findung einer sowohl steuerlich optimierten als auch länderübergreifenden Erwerbsstruktur im Vorfeld gehört zum Gesamtpaket.
Es ist kein Geheimnis, dass auf den Balearen so manche Immobilie nicht unbedingt alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Mannigfaltige Rückbauten und/oder Abrissverfügungen sind auch behördlich teilweise ergangen und kontrolliert umgesetzt worden. Jeder, der sich mit dem Erwerb einer Immobilie auf diesen wunderbaren Inseln auseinandersetzt, sollte vor dem finalen Kauf eine „Sorgfältige Prüfung“ (Due Diligence) der Immobilie durchführen. Egal ob ein Options- oder Arrasvertrag abgeschlossen wurde oder nicht, dieser Schritt ist ein entscheidender, der vor dem notariellem Erwerb einer Immobilie vorgenommen werden sollte. Leider liefert der Grundbuchauszug keine Gewissheit ob eine Immobilie legal ist oder illegale Teilbereiche aufweist. Ein weiterer Grund ist, dass nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien die Möglichkeiten des Erwerbes hinsichtlich Rücktritt, Minderung und Schadensersatz beschränkt sind. Nur durch eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf der Immobilie kann ein möglicher Schaden abgewendet werden. Im Folgenden haben wir die wesentlichen Inhalte dieser dargestellt.
Durch die tägliche Praxisnähe und Beratungserfahrung seit mehr als 20 Jahren haben wir trotz ausklingender Pandemie fundierte Hinweise auf einen Boom im balearischen Immobilienmarkt beobachten können. So hat beispielsweise im Jahre 2020 die Hauptstadt Palma Zuwächse von bis zu 42%, der Südwesten der Insel knapp 38% bei einer Durchschnitts-investition von 1.500.000 € aufweisen können.
So ist es beim Entschluss eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben ratsam auf handelnde Personen vor Ort zurückgreifen zu können, die die lokale Sprache beherrschen, mit den Gepflogenheiten, Besonderheiten und der Kultur der Region vertraut sind die rechtlichen Umstände zutreffend zu beurteilen. Diese Faktoren tragen nicht nur der Rechtssicherheit Rechnung sondern erlauben insbesondere die vorgefundenen Umstände vertrau- ensvoll an ein optimales Vermögensplanungsstrukturbild anzubinden.
„Due Dilligence! – Sorgfältige Prüfung als Basis
Die „Due Diligence“ dient der Prüfung und Bewertung einer Immobilie im Rahmen ei- ner Transaktion durch einen potenziellen Käufer. Der Begriff kommt eigentlich aus dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutz (securities laws). Wir kennen ihn auch aus dem zivilrechtlichen Haftungsrecht in der Form der Fahrlässigkeit. Demnach handelt fahrlässig, wer nicht „die im Verkehr gebotene Sorgfalt“ angewendet hat. Diese Fahrlässigkeit sollte man somit bei einem Immobilienkauf, aber auch Verkauf vermeiden, da man sich in diesem Fall das eigene Verschulden der Nichtüberprüfung anrechnen lassen müsste und das kann unter Umständen teuer werden.
Ziel der Due Diligence ist es somit eine detaillierte und systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten eines Objektes zu erlangen. Somit wird die Informationsasymmetrie zwischen zwei Parteien vermindert und die Qualität von Entscheidungsgrundlagen erhöht. Bei dem zu prüfenden Objekt kann es sich um eine Immobilie, ein Bauprojekt, ein Grundstück oder sogar um ein ganzes Portfolio von Objek- ten handeln. Nur mit Hilfe dieser Prüfung werden die Risiken transparenter und fassbarer.
Die Due Diligence kann je nach Anlass und Kundenbedürfnis in der Breite unterschiedlich ausgelegt werden, sodass nur einzelne Elemente geprüft werden, oder in der Tiefe, was wiederum eine Zeit- oder/und Kostenfrage ist.
Immobilientransaktionen gleich welcher Art sind grundsätzlich von Informationsdefiziten geprägt. Das Hauptziel einer Due Diligence ist die Risikominimierung bei der geplanten Transaktion und die Bewertung der damit verbundenen Investitionen. Diese Risiken können in zwei Größen aufgeteilt werden: Einerseits in die Höhe der Eintrittswahrscheinlichkeit und andererseits in die Höhe des Schadens, der daraus resultieren kann. Die Zielsetzung jeder Due Diligence ist die Offenlegung aller relevanten Fakten, um die Grundlagen für eine Entscheidung zu liefern um danach keine Überraschung zu erleben. Unterziele einer Due Diligence können sein:
- Risikobewusstsein
- Risikominimierung
- Aufdeckung von verborgenen Chancen und/oder Risiken
- Grundlage für die Bewertung und somit zur Kaufpreisfindung
- Aufdeckung von versteckten Kostenverursachern
- Aufzeigen von Verhandlungspotenzialen bei der Kaufpreisfindung
- Sachverhalte, die im Kaufvertrag geregelt werden müssen
- Aufdeckung von Zukunftspotenzialen
- Grundlagen für die Investitionsentscheidung
- Beweissicherung für eventuelle Gewährleistungsansprüche
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